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易宪容:当住房假定为投资品时房价岂能不涨?
发布时间:2019-10-04 浏览:

  在年初,政府职能部门把房地产市场的调控政策目标研究为“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)时,我就指出,这样的房地产市场调控政策目标是建立在当前的住房市场是以投机炒作为主导的基础上。

  在年初,政府职能部门把房地产市场的调控政策目标研究为“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)时,我就指出,这样的房地产市场调控政策目标是建立在当前的住房市场是以投机炒作为主导的基础上,或假定住房就是投资品,否则,如果住房不是投资品,4887雷锋报,如何要来稳预期呢?如果房地产市场的调控政策是建立在住房为投资品的基础上,那么这样的“三稳”的房地产调控政策目标,国内房地产市场的唯一走势让房价持续上涨。

  因为,在一个以投机炒作的房地产市场,如果政府的房地产调控政策或调控政策目标是要房价上涨的预期不改变,当然房价还是只能上涨。事实上,政府职能部门的“三稳”的房地产调控政策出台之后,让今年国内许多城市的房价都在快速上涨,全国有28个城市进入全球的房价上涨最快前50名,有9个城市的进行全球房价上涨最快的前10名。中国成了全球房价上涨最快的地区。这就是政府职能部门“三稳”调控政策目标的实际上结果。这些房地产调控政策要让房价稳定,结果是让国内绝大多数城市的房价上涨更快。这也是经济学和市场逻辑。

  面对国内这些城市房价快速上涨,面对这些城市的房价上涨完全打破了政府职能部门的“三稳”调控目标,政府职能部门不是去检讨其出台的房地产调控政策与市场逻辑相悖,即这样的“三稳”房地产调控政策完全与“只住不炒”房地产市场定位背离,而是装模作样地约谈今年上半年房价上涨过快的城市,并要求这些城市控制住房价不能够再上涨。结果是,这些地方政府同样装模作样地出台房地产调控政策价格稳定的政策。有媒体统计,进入2019年下半年以来,至少已有15个城市出台楼市调控政策。

  既然政府职能部门的房地产调控政策是建立住房市场是以投机炒作为主导的市场基础上,或假定住房是投资品,地方政府当然会萧规曹随,更是会有样学样。可以说,这些地方政府下半年出台的房地产调控政策,基本上是在房价上做文章,什么禁止交易、限价等。

  比如苏州限售范围扩大为苏州市6区,统一新房限售3年,二手房限售5年。7月26日,洛阳住房保障和房产管理局明确表示:各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价。7月18日,大连要求实施商品住房价格指导。第一,在售楼盘重新申报预售价格,申报价格不得高于最近成交月份的最低价;第二,分期预售项目重新申报的价格不得高于已售房源价格等等。

  可以说,如果各城市的房价在快速上涨时,地方政府出台的房地产调控政策主要是以限制价格为主,主要是让已经涨到天花板的房价不再上涨,那么这些房地产调控政策不仅建立在住房是完全投机品的假定上,也意味着这些房地产调控政策要让当地房价上涨预期不会改变。如果房价上涨预期不会改变,那么这些城市出台再多的房地产调控政策,这些城市的房价也只能上涨而不会下跌。在这种情况下,想进入房地产市场的投资者不仅不会退出市场,反之,还会冲破这种装模作样的房地产调控政策进入市场。对已经进入房地产市场投机炒作者,他们还会把其手中持有的住房待价而沽。同样,房地产开发商也是如此。在这种情况下,这些城市的房地产市场价格只能是涨得更高。

  即使可能出现一些城市所谓房价上涨的幅度下降(就如早几年一样),之前有个女孩了 现在怀孕了不会,但这些房价涨幅的下降不仅可以为地方政府的房管部门所操纵。比如减少价格较高的房地产项目现在出售,而是让房价较低的房地产项目出售,以此来拉低整个城市的房价水平。如果这样拉低整个城市房价水平不够,地方政府的房管部门还可能直接要求房地产开发商在出售住房采取阴阳合同的方式出售。所以,地方政府有足够的能力与工具来达到中央政府所谓的稳房价。对于二手房来说,其让房价下降更是易如反掌,目前国内的二手房出售有几个不是采取 阴阳合同的。

  这就是中国的房地产市场调控政策出台了十几年,出台的房地产调控政策一波又一波,但是国内各城市的房地产市场价格则是越是调控上涨得越快的原因所在,各个城市的房价水平没有最高,只有更高。因为,上至中央政府的职能部门,下至地方政府,他们的房地产调控政策都假定住房为投机投资品,所以的房地产调控政策都是建立这样的一个假定上。如果国内房地产调控政策是建立住房为投资品的假定上,国内房地产的价格岂能不上涨?过去是这样,现在也是如此。所以,当前地方政府出台的房地产调控政策只能让房价再上涨。



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